Est-il nécessaire de créer un statut juridique de type SCI et d’effectuer des démarches administratives spécifiques en cas d’investissement locatif ? Tout dépend de la situation personnelle, fiscale et patrimoniale. Les courtiers en crédit négocié du réseau PresseTaux nous livrent leurs recommandations.
“En cas d’investissement locatif, un statut de SCI [NDLR : Société civile immobilière, qui est parfois également nommée Société de gestion immobilière (SGI)] peut être recommandé. Mais c’est au cas par cas, selon le besoin des clients”, explique Grégory Willay, courtier PresseTaux à Valenciennes. “Sur les questions de succession, de choix du régime fiscal [NDLR : impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS)] ou encore de lien entre les associés, il est fortement recommandé de consulter un notaire ou un comptable avant de créer un statut juridique.”
De son côté, Hervé Grain, courtier PresseTaux à Antony, précise qu’il n’y a pas, à proprement parler, de démarches préalables spécifiques en cas d’investissement locatif : “La SCI, par exemple, n’est pas forcément nécessaire. La constitution d’une SCI doit répondre à un ou des besoins des clients tels que la solvabilisation du projet ou la transmission aux héritiers. Il est important que le montage soit adapté aux besoins et aux objectifs des clients.”
Cédric Humbert, courtier PresseTaux à Chevreuse, abonde en ce sens : “Il faut réfléchir aux incidences fiscales de l’investissement locatif comme l’augmentation des impôts, au régime fiscal (location nue, location meublée non professionnelle, dispositifs Malraux, Pinel, etc.) et à la transmission en fonction de l’âge. Il peut effectivement être intéressant de créer une SCI dans le cadre d’une transmission ou pour la transmission au conjoint dans certains cas. Mais la SCI n’est pas obligatoire en cas de locatif et est même parfois, ce qui est méconnu, incompatible avec certains régimes fiscaux.”
Néanmoins, si le but de l’investissement locatif est clairement la transmission d’un patrimoine, il vaut mieux prévoir un montage en SCI car “céder des parts de société coûte beaucoup moins cher que céder un bien immobilier”, constate Isabelle Venzal, courtier PresseTaux à Poissy. C’est pourquoi, dans ce contexte, il est primordial d’évaluer le besoin de passer en SCI en faisant un bilan global avec un notaire, d’autant plus que “le passage en SCI ne permet plus de masquer une situation financière particulière”, note Jean-Philippe Journet, courtier PresseTaux à Caudry.
“Le statut de SCI peut être intéressant mais seulement dans certains cas”, introduit Geoffrey Mazouzi, courtier PresseTaux à Reims. “Cela dépend de la situation personnelle, fiscale et patrimoniale de chacun. Si l’on projette d’avoir un seul appartement en investissement locatif, il n’est alors pas nécessaire de créer une SCI pour laquelle des frais de création et de comptabilité seront nécessaires. Mais pour l’achat d’un immeuble de rapport, la SCI à l’IS, c’est-à-dire soumise à l’impôt sur les sociétés, est le régime fiscal le plus approprié. En effet, avec une SCI, il est possible de reporter du déficit foncier sans limitation de durée alors qu’au régime réel, la limite est fixée à 10 ans. De plus, l’impôt est de 30 % dans le cadre d’une SCI alors qu’en son nom propre, l’impôt peut grimper à 45 % puisque l’on ajoute la CSG et la CRDS à sa tranche marginale d’imposition (TMI).”
