Biens inoccupés, loyers impayés, prix d’achat trop élevé, marché de l’immobilier fluctuant, hausse de l’impôt sur le revenu… L’investissement locatif n’est pas sans risque, selon les courtiers du réseau PresseTaux.
“Il existe plusieurs risques financiers liés à l’investissement locatif mais qui peuvent être anticipés et évités facilement”, prévient Geoffrey Mazouzi, courtier PresseTaux à Reims. “Un des risques majeurs est la non location du bien”, poursuit Isabelle Venzal, courtier PresseTaux à Poissy.
C’est une certitude : les risques sont réels. C’est pourquoi il est fortement recommandé d’avoir recours à un professionnel du courtage. “La plupart de mes clients sont des personnes qui n’ont pas le temps de s’occuper de leur dossier en détail, du fait d’une situation professionnelle trop prenante”, résume ainsi Isabelle Venzal. “Sur les questions de l’apport, de la durée et du montage, nous sommes là pour optimiser l’investissement des particuliers qui souhaitent se lancer dans un projet d’investissement locatif”, complète Cédric Humbert, courtier PresseTaux à Chevreuse.
Isabelle Venzal poursuit : “Dans les montages en défiscalisation, il est souvent prévu une garantie de vacance locative au terme de 45 jours de non location. Il faut bien considérer ce risque parce que le propriétaire titulaire du bien doit être en mesure d’assumer le paiement des mensualités du prêt. Le marché immobilier peut également s’écrouler et le bien peut ainsi perdre de sa valeur, d’où l’importance de sa situation géographique : mieux vaut miser sur des secteurs épargnés par les fluctuations du marché de l’immobilier.”
“Tous les propriétaires craignent que leurs locataires soient des mauvais payeurs, ce qui peut être dangereux pour le propriétaire qui n’a pas d’épargne de sûreté”, rappelle Johan Carré, courtier PresseTaux à Cambrai, “même s’il existe des assurances pour loyers impayés”, nuance de son côté Jean-Philippe Journet, courtier PresseTaux à Caudry.
Pour Cédric Humbert, le principal risque consiste à “acheter trop cher, à avoir un bien qui n’est pas loué et donc à supporter les charges d’emprunt”. Il précise d’ailleurs que le risque le plus important est “d’investir dans le seul but de défiscaliser”. “Dans le cas d’un produit défiscalisant, il faut être attentif à la rentabilité du projet hors avantage fiscal : celui-ci ne doit être appréhendé que comme un plus et non comme le seul objectif de l’opération”, explique ainsi Hervé Grain, courtier PresseTaux à Antony.
“L’investissement locatif génère des revenus fonciers qui peuvent également impacter l’impôt sur les revenus : dépassement de tranche, CSG, CRDS… [NDLR : la Contribution sociale généralisée (CSG) est un prélèvement obligatoire – dit proportionnel et institué par la loi de finances de 1991 – qui participe au financement de la Sécurité sociale ; quant à la Contribution pour le remboursement de la dette sociale (CRDS), c’est un impôt créé en 1996 dans le but de résorber l’endettement de la Sécurité sociale.] Les loyers impayés et les logements vacants sont des risques à prendre en compte, de même que la rénovation et l’amélioration de biens suite aux départs de locataire peu soigneux”, conclut Grégory Willay, courtier PresseTaux à Valenciennes.
