11. Le prêt locatif social

Le Prêt Locatif Social (PLS) peut financer l’acquisition ou la construction de logements à usage locatif, ainsi que, le cas échéant, les travaux d’amélioration correspondants. Le PLS n’ouvre pas droit à une subvention de l’État, en revanche, il permet de bénéficier de la TVA à taux réduit (taux identique à celui applicable aux opérations PLUS et PLAI) et d’une exonération de TFPB pendant 25 ans.
Les bailleurs doivent s’engager par une convention APL signée avec l’État, dont la durée est au moins égale à la durée de la part du prêt qui ne finance pas la charge foncière, sans pouvoir être ni inférieure à 15 ans, ni supérieure à 40 ans.

Le montant minimum du prêt est égal à 50 % du prix de revient de l’opération. Il peut couvrir au plus la totalité du prix de revient, déduction faite des subventions.

Les PLS sont distribués par les établissements de crédit ayant signé une convention annuelle de refinancement avec la Caisse des dépôts et consignations (CDC) ou octroyés directement par cette dernière. Le taux des prêts aux organismes de logements sociaux, ainsi que le taux maximum des prêts aux autres emprunteurs, est le même quel que soit l’établissement qui le propose. La CDC dispose d’une enveloppe de prêts distincte de celle des établissements de crédit, qu’elle peut accorder dans les mêmes conditions que les autres établissements, aux seules personnes morales.

Paris et communes limitrophes
Plafond de ressources pour un HLM à Paris et communes limitrophes (équivalent zones A et A bis pour les plafonds PLI)

Autres communes d’Île-de-France
Plafond de ressources pour un HLM en île-de-France (équivalent zones B et B1 pour les plafonds PLI)

Autres régions
Plafond de ressources pour un HLM hors Paris et Ile-de-France (équivalent zone C pour les plafonds PLI)

ENVELOPPES DE PRÊT ET TAUX DES PLS EN 2014

Les établissements de crédit distribuant le PLS sont, pour 2014, le Crédit agricole, le Crédit coopératif, la Caisse d’épargne, le Crédit mutuel et la Société générale.

CONDITIONS FINANCIÈRES

Le taux d’intérêt est indexé sur le taux du livret A, et s’élève à 2,11% pour les organismes de logement social. La durée d’amortissement est de 40 ans maximum, avec option à 50 ans pour une quotité représentative de la charge foncière – durée pouvant être portée à 60 ans dans les zones tendues. Les établissements de crédit sont libres de proposer des dispositions particulières, concernant notamment les modalités de remboursement (par échéances constantes ou par amortissement constant), ou la durée du prêt (sans pouvoir être ni inférieure 15 ans, ni supérieure à 40 ans).Conditions financières

Les modalités de versement sont identiques à celles proposées pour le PLAI et le PLUS.

DÉTERMINATION DU LOYER MAXIMUM

Les logements financés en PLS font l’objet d’un conventionnement APL.

Les loyers plafonds de la convention APL ne peuvent dépasser un montant (LMconv) déterminé en fonction du loyer maximum de zone, du coefficient de structure de l’opération et des éventuelles marges locales, par la formule suivante :

LMconv = LMzone x CS x (1 + Marge), exprimé en euro par m² de surface utile10, où :
LMzone est un loyer maximum au m² de surface utile, qui dépend de la zone comme indiqué dans les tableaux 2 et 3 11.
CS : coefficient de structure égal à 0,77 x [1 + (NL x 20 m² / SU)], où NL est le nombre de logements et SU la surface utile.
Marge : pour les territoires situés en dehors des délégations de compétence, la marge est de 12%au maximum (18% pour les immeubles avec ascenseur non obligatoire) ; elle permet au préfet de fi xer un loyer au m² supérieur à la valeur standard en fonction de critères arrêtés par ses services tels que, par exemple, la qualité d’isolation ou le mode de chauffage, la localisation, etc. Pour les délégataires de compétence, la marge est de 20% au maximum. Il n’y a de possibilité de marge qu’en PLUS et en PLAI, pas en PLS.

LOYER MAXIMUM DE ZONE PLS POUR LES LOGEMENTS FINANCÉS EN 2014

Le respect du plafonnement du loyer est apprécié à l’échelle de l’opération, sur la base de la somme des loyers de chaque logement rapportée à la surface utile de l’opération. Sous cette réserve, les loyers au m² de SU de chaque logement peuvent être modulés au sein d’une même opération,en tenant compte notamment de leur taille et de leur situation dans l’immeuble. Les plafonds de loyers des logements PLUS et PLAI sont déclinés selon le zonage I / II / III, ceux des logements PLS selon le zonage A / B / C.