L’investissement locatif peut être un très bon placement, encore faut-il qu’il soit parfaitement bien optimisé ! Les courtiers en crédit négocié du réseau PresseTaux font le bilan des points à surveiller en ce domaine.
“S’agissant d’immobilier, l’emplacement géographique reste le premier critère”, selon Hervé Grain, courtier PresseTaux à Antony. “Je conseille donc d’investir dans une ville que l’on connaît bien et de se renseigner sur le rendement locatif, c’est-à-dire le ratio entre loyers et montant investi. Le neuf a l’avantage de bénéficier de régimes fiscaux privilégiés (type Pinel), mais attention à la réalité de la demande locative locale !” Et à ce titre, Isabelle Venzal, courtier PresseTaux à Poissy, pointe également du doigt l’importance de la “valorisation du marché immobilier”.
Elle poursuit : “En cas d’achat immobilier neuf, les biens sont souvent surcotés et en cas de revente ou de rachat de prêt, on s’aperçoit que le bien est en-dessous de la valeur hypothécaire espérée. Concernant l’ancien, il faut bien prendre en compte l’état des biens, les frais de copropriété et les éventuels travaux à réaliser. Enfin, au niveau du foncier, il ne faut pas oublier non plus le coût des impôts locaux.”
Selon Geoffrey Mazouzi, courtier PresseTaux à Reims, il faut distinguer deux marchés : celui de l’achat et celui de la location. Il explique : “Avec mes clients, je fais un rapide calcul : loyer x 12 / prix d’achat x 100. Ce ratio permet d’avoir une bonne visibilité sur la rentabilité brute du projet immobilier. C’est un indicateur qui apporte à l’investisseur une aide à la décision. Ensuite, il faut apprécier le secteur géographique et l’état du bien.”
Parmi les points sur lesquels il faut être particulièrement vigilant, Cédric Humbert, courtier PresseTaux à Chevreuse, répond sans hésiter : “Le prix ! Souvent les investisseurs ne regardent pas vraiment la valeur du bien et achètent trop cher, ce qui va diminuer l’intérêt de l’investissement sur le long terme.” Jean-Philippe Journet, courtier PresseTaux à Caudry, évoque quant à lui “le rapport entre le besoin et la demande”. C’est pourquoi, selon lui, la situation géographique est “un critère très important”.
Geoffrey Mazouzi déconseille d’acheter dans le neuf car “la rentabilité sera dérisoire : le prix de vente risque de diminuer de manière conséquente lorsque le bien sera considéré comme ancien”. À ce sujet, il donne un exemple concret de point à surveiller : la chaudière. “C’est souvent un pôle de dépense coûteux. Le mieux est de rénover l’appartement à l’achat et de passer en électrique afin d’éviter tous frais d’entretien de chaudière.” Comme quoi, chaque détail compte !
