Apport, durée, mensualité, fiscalité, taux d’endettement… Autant de questions auxquelles les professionnels du courtage sont habilités à répondre ! Les courtiers en crédit négocié du réseau PresseTaux livrent leurs conseils sur le plan de financement à privilégier en matière d’investissement locatif.
À la question du plan de financement à privilégier en matière d’investissement locatif, la réponse du courtier PresseTaux à Chevreuse, Cédric Humbert, est sans appel : “Le moins d’apport possible sur 20 ans !” Hervé Grain, courtier PresseTaux à Antony, explique : “L’objectif est de minimiser le plus possible l’apport, mais les banques sont moins enclines qu’auparavant à financer des projets sans apport. Généralement, il est préférable d’allonger la durée d’emprunt, ce qui optimise la fiscalité et préserve la capacité d’endettement pour de futurs projets. Mais cela dépend aussi de la stratégie patrimoniale des clients.”
“On essaie de tout financer”, résume Isabelle Venzal, courtier PresseTaux à Poissy, également adepte du “très peu d’apport” en matière d’investissement locatif. “Concernant l’assurance de prêt, il me paraît suffisant de prévoir le décès et l’invalidité. Au niveau de la durée de l’emprunt, une période de quinze ans est le mieux, il ne faut pas dépasser vingt ans en tout cas. Enfin, il reste les taux d’endettement net et brut à considérer.”
“D’un point de vue fiscal, il est préférable de ne pas mettre d’apport afin de pouvoir déduire les intérêts d’emprunts si l’investisseur est au régime réel”, analyse Grégory Willay, courtier PresseTaux à Valenciennes. “Toutefois c’est au cas par cas que nous conseillons nos clients, en fonction de la mensualité souhaitée, du loyer, de la durée ou encore du dispositif fiscal.”
De son côté, Geoffrey Mazouzi, courtier PresseTaux à Reims, préconise un apport de zéro euro : “Pourquoi ? Car c’est un investissement ! Je regarde le taux de rendement interne. Et on obtient une meilleure performance de l’investissement avec aucun apport.” Il poursuit son explication : “Il est préférable que l’investissement s’autofinance, c’est-à-dire que la mensualité – assurance incluse – soit inférieure au loyer perçu. L’idéal est que la mensualité corresponde à 70 % pondéré du loyer afin de pouvoir payer la taxe foncière, les charges de copropriété et l’impôt.”
“Aujourd’hui, nos partenaires bancaires nous demandent un minimum d’apport : les frais liés à l’achat, les frais de notaire et d’agence, voire même les frais de garanties et de dossiers, ce qui revient à un peu plus de 10 % d’apport”, détaille Johan Carré, courtier PresseTaux à Cambrai. “Concernant le taux d’endettement, on reste sur du 35 %, mais attention : le mode de calcul de l’endettement est différent selon les établissements bancaires.”
